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刘福垣:政策调控下的房地产市场发展趋势解析

2011年03月11日 生意社-钢铁分社

  ——国家发展和改革委员会宏观经济研究院研究员刘福垣

  我们国家进行宏观调控很多年了,从国六、国八条一直到现在打压房地产市场,但房价还在上涨,根本原因在哪里?就在于我们的土地政策,政府要土地财政就不可能改变土地批租的政策,土地政策不变,房价是下不来的。

  第一个问题,房地产仍然是支柱产业

  今天我想从三个方面讲这件事。首先,要给房地产行业一个战略定位,这是由我们的经济发展方向决定的。我们现在处于资本原始积累还没有完成的阶段,农工潮已经达到1.45亿,2亿5农民工转变社会分工而没有转换身份,这是我们国家的主要矛盾。我们要进行经济结构的战略性调整,十年没破题,关键是我们没有牵牛鼻子,要转变农民工的身份。“十二五”开始我们要进行空间结构的战略性调整,带动消费结构、产业结构的调整。什么是空间结构的调整?就是要加速城市化的进程。城市化一化解千愁。我个人研究战略,我们没有资格谈剩余,我们现在要加速城市化进程,工业要向县以上集中,工业集中以后,服务业服务半径扩大,服务业要长足发展,创造大量的就业岗位,所以农村人口大量向城市迁移。在这个过程中,房地产必须要大发展,也就是说我们每年转一个百分点的农民工,50到60平米的房子至少要盖700万套,所以房地产发展多了。我告诉大家,给农民工盖的房子还没有动工呢,而真要丢掉拐杖,练内功,启动内需,必须转变农民工的社会身份。“十二五”搞五个百分点就不得了,一年一个百分点搞下去,得三、五十年才能达到目标。这些房子能带动很多产业的发展,按照这样的逻辑,房地产业五十年都是短缺的产业,都是高盈利的产业,一百年都是支柱产业,因为我们吃穿住用行,按最低水平计算,房租占月工资的25%,也就是说消费品住宅占消费结构的1/4,难道不是支柱产业吗?

  未来五十年,每二、三十年,相当多的房子要重盖,你想想得动用多少钢筋。我可以告诉大家,东京的户型是多少?平均户型62平方米,相当于我们目前发展阶段的一、二百平米,都是大户型,重新盖了四遍达到84平方米,我想中国重盖八遍都不算完。我们从事房地产的先生们可以把心放在肚子里,钢铁行业也可以把心放在肚子里。

  第二个问题,改革的方向

  现在房价不是打压的问题,而是市场的问题,是流通渠道的问题。第一大问题是土地批租。大家知道老百姓买房子买三个东西,70年的租,70年税费,加成本和平均利润。这样房子能不贵吗?而我们的特色是土地公有,公有制土地纳入市场的机制就是应该是年租制,按年收租,谁买了房子按年向政府缴税。如果明确租是全民资产的收益,只能用于社会保障,不能用于政府活动。改变土地批租制,按年租制,对老百姓、政府有多大的好处?北京市的建成区,每年每一平米都要提供地租。随着整个城市的扩容,经济的发展,人们收入水平、GDP的上升,地租三五年还要提一次。一旦土地采取年租制,房地产体制的问题就解决了。明租之后要征税,纳税人的费用要纳入税收,这就叫房产税或者财产税,不要买房子的时候收这么多税。所以大家知道现在房价高,不是开发商的罪过,房价60%左右是政府一次拿走了,1/3地租,1/3税费。

  未来的走势

  现在好多人都担心房地产泡沫破灭,有的人预测掉一半还要崩盘,我告诉大家,房地产有没有泡沫?有,但是我们的泡沫是用钢做的,破不了。原因在哪里?因为我们正在发展中阶段,两个生产方式正在转化,农工潮的增长速度还有三五十年,我们大量盖房子还来不急,房价能降下来吗?政府打压的目的是涨的慢一些。现在已经占GDP这么大比重,我们用增量降低泡沫的比重。大家知道喝啤酒,倒在杯子里,一点泡沫都没有,你不愿意喝,如果都是泡沫你喝一肚子气,有这么一点儿有好处。而这点泡沫,我们只要增量是按照小户型走,不会出大问题,而且逐渐像我们身上的肿瘤,它不是恶性的,慢慢就被吸收了。所以未来房地产发展趋势,总量还得迅猛扩大,适应空间结构的调整,因为空间结构调整,工业也要往县以上集中,人口也要集中,所以要盖多少房子?另外走势是逐渐向小户型走,房价怎么走?市中心房价在未来五到十年不会降多少,因为未来五到十年,“十二五”改革的直接成果是中高收入阶层还要有一到两亿,能量是很大的。我们达到五年以后、十年以后什么状态?市中心的消费成本上升,使用成本上升了,买的起用不起了,为什么?土地每年要教缴增值税,特别是工价,工价大幅度上升,物业费要上升、水电气要上升,消费成本要上升,幅度压过了房产价格。这样的背景下,富人都去远郊买了大别墅,把穷人请回市中心,都是小户型的。富人是小轿车加别墅,工薪阶层是大板楼加公共交通,那时候北京城就不会是天下第一堵城了。走势是什么呢?是房价稳下来,不会大幅度涨了,也不会大幅度降,经过五年十年,城乡房子随着使用成本的变化,成为翘翘板,远郊房子开始提价,市区房子有所下降。降幅也不会大,因为我们工资幅度上升很大,大家的房价承受能力越来越强,因为“十二五”政府说要翻倍,我认为翻倍都不够,一年十几的收入上升,特别是我们改革深入发展以后,社会保障到位了,比如今年有一句话,全中国人将来看病自己负担30%,其他方面年轻人敢消费,工资月月光,收入就越来越高,这对房价承受能力就强了。那时候人们的心理承受能力大大加强,有钱人上郊区了,房价健康了。

  按照这个逻辑,我认为“十二五”时期钢铁产业要提供的原材料肯定要大幅度上升,房价又不可能大幅度下降,是稳定的,使用成本有所上升。真正的转折点是反城市化的时候,城市化完成50%以上,反城市化进行,一部分人往里走,一部分人往外走,这个转折点的时候,我们房价才能根本的发生变化。但无论如何,由于我们的资源结构、土地结构,我们的用钢量会比别的国家大。因为别的国家地广人稀,盖的都是平房,而我们是地上地下,用钢量非常多,而且是反复的用。所以你们的行业是非常光明、有前途的。

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